Hof oordeelt: overdrachtsbelasting over koopprijs en niet over de getaxeerde waarde
Op 18 mei 2022 kochten twee starters op de woningmarkt een woning voor € 395.000. Zij vielen daarmee net onder de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting van artikel 15, lid 1, aanhef en onderdeel p, WBR, waarvoor de grens in dat jaar lag op € 400.000. Althans, dat dachten ze. Er was namelijk ook sprake van een taxatierapport waaruit een waarde van € 430.000 bleek. Dit leidde tot de vraag of de overdrachtsbelasting berekend moest worden over de koopsom of de taxatiewaarde.
De kopers stelden dat de koopprijs in dit geval gelijk is aan de economische waarde en daarom de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting zou moeten zijn. De inspecteur was het daar echter niet mee eens en stelde dat uitgegaan moest worden van de getaxeerde waarde van € 430.000. Hij argumenteerde dat er een forse afwijking was van de marktwaarde, omdat de woning niet op de vrije markt werd verkocht en gekocht werd van een bekende van de kopers. De rechtbank volgde deze redenering en bepaalde dat de overdrachtsbelasting over de taxatiewaarde berekend moest worden, waardoor de kopers geen aanspraak meer konden maken op de startersvrijstelling.
Het Hof draait in een recente uitspraak deze beslissing terug. In haar uitspraak (https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:1446) van 3 juli 2024 stelt het Hof dat de verkoop een overeenkomst tussen onafhankelijke partijen betreft en dat in het algemeen een tussen dergelijke partijen overeengekomen koopprijs niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer van het verkochte goed (HR 24 januari 1990, ECLI:NL:HR:1990:BH7729, BNB 1990/83). Het feit dat verkoper en koper elkaar kennen is volgens het Hof verder onvoldoende onderbouwing voor het het oordeel van de inspecteur dat de overeengekomen prijs afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Dat bij de verkoop van de woning geen aan- en verkoopmakelaar is ingeschakeld en de woning niet via openbare bronnen is aangeboden, brengt niet met zich mee dat de woning niet op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding is verkocht aan de meestbiedende gegadigde.
Het Hof oordeelt tenslotte dat het taxatierapport met de waarde van € 430.000 onbruikbaar is om te dienen als maatstaf van heffing, laat staan om een tussen onafhankelijke partijen overeengekomen prijs te ontkrachten. Dit omdat het is opgesteld om een financiering te verkrijgen en niet om de koopprijs te bepalen. Het is bovendien opgesteld door een vriendin van kopers.
Gelet op het bovenstaande kan derhalve toch een beroep worden gedaan op de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.
Conclusie van het bovenstaande is dat een kooprijs die onafhankelijke partijen overeenkomen doorgaans de economische waarde vertegenwoordigt en dus als maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting geldt, mits geen sprake is van marktverstorende omstandigheden.
